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Actualité 01
L’immobilier ancien parisien vole de record en record : + 62,5% en 10 ans !
Publiée le vendredi 05 avril

Une information confirmée par SeLoger. Selon les notaires d’Ile-de-France et les prix issus des avant-contrats, le prix au m² devrait atteindre 9 790 € en mai 2019 à Paris, soit +6,3% en un an. + 6,1% en 1 an, selon SeLoger. Et + 8% en un an selon Century 21. En tout cas, de quoi contrecarrer le vieil adage selon lequel les arbres ne montent pas jusqu’au ciel... Le point avec Laurent Vimont, président de Century 21 France, les notaires d’Ile-de-France et SeLoger.

Le marché de la pierre parisien affiche une santé insolente ! Le marché est largement boosté par des taux d’intérêt incroyablement bas et des conditions d’octroi des crédits particulièrement avantageuses, indique Century 21 dans un communiqué publié hier. Pour information, les taux moyens sont actuellement à 1,30 % sur 15 ans, 1,50 % sur 20 ans et 1,70 % sur 25 ans mais avec des taux planchers négociés à 0,6 % sur 15 ans, 0,85 % sur 20 ans et 1,05 % sur 25 ans pour les meilleurs profils, dévoile Vousfinancer, dans un communiqué également publié hier.

Paris : hausse des prix de 62,5% en 10 ans !

En effet, depuis 2009, le prix moyen au m² parisien ne cesse d’augmenter. En 10 ans, la hausse atteint 62,5% ! Pour la première fois, au 1er trimestre 2019, le prix au m² parisien dépasse les 10 000€ pour se situer à 10 005€ en moyenne (contre 6157€ le m² au 1er trimestre 2009). Selon la dernière note de conjoncture des notaires franciliens publiée le 28 mars, dans la Capitale, le prix au m² des appartements anciens a atteint 9 610 € en janvier 2019, soit une hausse annuelle de 6,2%. D’après les prix issus des avant-contrats, il devrait atteindre 9 790 € en mai 2019 à Paris, soit +6,3% en un an.

Sur un an, la progression est de +8%, selon Century 21. SeLoger de son côté a annoncé lundi qu’il faut compter 10 027 € par m² pour acheter à Paris, soit + 6,1% en 1 an.

Selon les Notaires du Grand Paris, 39 620 logements anciens ont été vendus en Ile-de-France de novembre 2018 à janvier 2019, avec une croissance de 2% par rapport à novembre 2017 - janvier 2018 (38 730 ventes) et de 20% par rapport à novembre-janvier des 10 dernières années. 2019 commence sur un rythme soutenu. L’activité a été dynamique en janvier et d’après les premiers indicateurs, la tendance se serait prolongée en février.

En un an, de janvier 2018 à janvier 2019, les prix des logements anciens franciliens ont augmenté de 4,5% (4,7% pour les appartements et 4,1% pour les maisons). En 3 mois, d’octobre 2018 à janvier 2019, les prix des logements ont stagné (mais augmenté de 1,1% si l’on corrige de la variation saisonnière). La progression lente des prix s’est donc poursuivie dans les faits.

La pression de la demande est extrêmement forte

Du coup, les délais de vente se contractent (-6 jours sur les douze derniers mois) pour se situer à 60 jours en moyenne à Paris. Cette demande provient à plus de 51% des cadres supérieurs et des professions libérales. La proportion des employés et ouvriers parmi les acquéreurs devient mineure : ils représentent 3,4% de l’ensemble des acheteurs (contre 16,5% il y a 10 ans). La gentrification joue à plein et chasse les catégories les plus modestes hors de Paris. Dans la Capitale, la part des transactions destinées à l’investissement locatif croît de +17,1% en douze mois et représente désormais 29,4% des achats. On se rapproche des niveaux les plus hauts observés en 2011 (30,1% à l’époque). Pour pouvoir acheter, les Parisiens font des concessions en termes de surface et la superficie moyenne baisse (48,3m² en moyenne contre 49,6m² au 1 er trimestre 2018). Malgré cette réduction de surface, le montant moyen d’une transaction n’a jamais été aussi élevé à Paris : 483 261€ (près de 30 000€ de plus qu’il y a un an). Evidemment, ce haut niveau des prix a des conséquences sur le dynamisme du marché. L’activité ralentit et le nombre de ventes est en recul de 2,6% par rapport au 1er trimestre 2018.

Immobilier parisien : un marché sous très haute tension

« Bien que le niveau atteint par le prix de l’immobilier parisien l’ait rendu inaccessible pour beaucoup d’entre eux, les acquéreurs en quête d’un logement dans la capitale continuent de s’y presser en grand nombre. Dans le Xe arrondissement de Paris comme dans le reste de la Ville Lumière, la demande excède ainsi largement l’offre disponible et leBrexit pourrait bien accélérer encore les choses, anticipe SeLoger. « La demande est tellement forte dans le Xe que même si un bien nécessite beaucoup de travaux, sa décote restera relativement faible » précise Olivier Henry, Directeur des Opérations de Appartement À Rénover, une agence spécialisée dans la vente de biens à rénover, basée dans le Xe. Tension oblige, à Paris en général et dans le Xe en particulier, les acquéreurs se livrent à une concurrence féroce et la recherche d’un logement s’apparente plus que jamais à une véritable quête du Graal. Lequel ne sera décroché que par les acheteurs qui se seront montrés les plus réactifs, auront présenté le meilleur dossier de financement et auront fait une offre au prix. « À Paris, acheter un appartement » ajoute Olivier, « c'est devenu un vrai sport de combat ». Bref, on savait que Paris brassait les goûts et les couleurs, voilà que pour devenir propriétaire dans la capitale, il faut désormais s’attendre à des coups et à des douleurs », rapporte SeLoger !

Le marché est tendu dans le Xe mais il reste possible de négocier

« Dans le Xe, loin de se faire prier, les candidats acquéreurs se montrent tout de même sélectifs. « Même si la demande est soutenue, les gens n’achètent plus n’importe quoi à n’importe quel prix » précise Sabine Nakache, Directrice du Développement de Appartement À Rénover. Si le Xe reste l’arrondissement le plus abordable des arrondissements centraux, les prix y avoisinent tout de même les 9 400 € du m². Bien que la tension qui règne sur le marché immobilier dans le Xe contribue à réduire la marge de négociation, le prix d’un bien peut encore faire l’objet de discussions, notamment s’il est trop cher, qu’il présente de gros défauts ou qu’il est sur le marché depuis longtemps » précise Sabine. En revanche, si un bien estproposé à son juste prix et qu’il est particulièrement recherché (un studio ou un T2 proche du canal Saint-Martin, par exemple), il pourra trouver preneur en une journée, sans même passer par la case « négociation » !

De 8 500 € à plus de 11 000 € du m² dans le Xe arrondissement parisien

« À l’instar des XVIIe et XVIIIe arrondissements, le Xe se caractérise par des prix immobiliers qui couvrent un large spectre. Dans le nord de l’arrondissement (Saint-Vincent-de-Paul, Little India, rue Cail, rue Perdonnet, boulevard de La Chapelle, environs des gares du Nord et de l’Est…), acquérir un logement coûte aux environs de 8 500 € du m². En effet, bien que l’échéance des JO de 2024 et les travaux de rénovation qui les précèderont risquent de modifier sa physionomie, ce secteur échappe – pour le moment – au phénomène de gentrification qui touche le reste de l’arrondissement et plus particulièrement sa partie sud (quartier de la Porte Saint-Denis, rue Gabriel Laumain, rue de Paradis, Porte Saint-Martin, abords du canal Saint-Martin…) où les prix peuvent dépasser les 11 000 € du m². « Pour un studio, dans le Xe, le ticket d’entrée se monte à 200 000 € » indique Sabine Nakache. « Et pour un appartement familial, les prix peuvent aller de 850 000 € dans le nord de l’arrondissement à 1 300 000 € s’il est situé rue Lafayette ou rue Poissonnière ». 

Un marché de report qui s’élargit de l'autre côté du périph'

« L’explosion du prix de l’immobilier parisien pousse désormais de plus en plus de candidats acquéreurs à aller voir si l’herbe est plus verte (et les prix des logements plus abordables !) de l’autre côté du périph’. Faute de disposer du budget suffisant pour devenir propriétaire - ou pour acheter plus grand - dans le Xe, il n’est plus rare de voir un acheteur se « rabattre » sur les XIXe et XXe arrondissements, voire élargir sa recherche à la proche banlieue : Les Lilas, Le Pré-Saint-Gervais, Aubervilliers, Pantin, etc. Mais au vu du prix qu’atteignent déjà certains biens d’exception (jusqu’à 10 000 €/m² à Montreuil, par exemple), il y a fort à, parier que le marché de report se reporte à son tour encore un peu plus loin » selon SeLoger.

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